La Corte con la sentenza del 17 settembre scorso richiama l’articolo 13 della Legge 431/98 che vieta e colpisce i patti “contrari alla Legge”. Questa pronuncia riveste un carattere importantissimo sul piano della lotta all’evasione fiscale dopo le sentenze della Corte Costituzionale del  2014 e del 2015, poiché introduce dei principi importanti sulla nullità dei contratti non registrati e sui patti con doppio  affitto (minore per il fisco maggiore per l’inquilino ) su cui fino ad oggi anche all’interno  delle  interpretazioni  dei  Tribunali  e  delle  stesse  sezioni  della  Cassazione  c’era  incertezza e  confusione a tutto vantaggio di  chi  seguita ad eludere ed evadere le  regole.

Quel che dice la Suprema Corte con la sentenza su richiamata è molto semplice e si può definire in due punti.

1. Se il contratto non scritto e non registrato è stato voluto dal locatore:Se è stato il padrone di casa a imporre all’inquilino di non registrare il contratto di affitto, questi non potrà mai agire in causa per farne dichiarare la nullità. In buona sostanza, il locatore, pur potendo – con la causa ordinaria – mandare via di casa il conduttore che non paghi, non potrà mai chiedergli né il risarcimento, né ulteriori canoni.Viceversa, la nullità può essere fatta valere dal conduttore. In tal caso scatta il ricalcolo del canone dovuto dall’inizio sulla base degli accordi locali fra associazioni di categoria con l’inquilino che ha diritto alla restituzione di quanto versato in eccedenza.
2. Se il contratto non scritto e non registrato è stato voluto da entrambe le parti:Se invece la mancata registrazione è stata voluta da entrambe le parti, allora può ben scattare l’azione di occupazione senza titolo.

In sintesi, il contratto di locazione non scritto è nullo solo se è stato il locatore a imporlo al conduttore abusando della sua posizione dominante di proprietario dell’immobile da dare in affitto. E ciò perché la forma scritta che nasce per dare certezza a diritti e obblighi, specie per il locatario, assume la funzione di fare uscire dal sommerso i contratti in nero e dunque l’evasione fiscale collegata.

Dunque solo il conduttore ha la possibilità di esperire un’azione per la sanatoria del contratto “di fatto” che si è venuto a costituire in violazione di una norma imperativa.

In altre parole, la nullità si configura soltanto se il locatore ha posto in essere una sorta di violenza morale sul conduttore per indurlo a non registrare il contratto. Quando invece il “nero” è frutto di un accordo proprietario-inquilino, valgono i principi generali in materia di nullità: il locatore potrà agire in giudizio per il rilascio dell’immobile occupato senza alcun titolo, e il conduttore potrà ottenere la (parziale) restituzione delle somme versate a titolo di canone nella misura eccedente quella del canone “concordato”: la restituzione dell’intero canone percepito dal locatore costituirebbe un ingiustificato arricchimento dell’occupante.

In ogni caso, l’onere della prova – su chi delle due parti non ha voluto la registrazione del contratto – spetta all’inquilino.